アパート経営の始め方

これからアパート経営を始めたい方のために、誰でも分かる「アパート経営入門」の知識を紹介します。ぜひ、みなさまのご参考にしてください。

４．アパート経営の始め方

アパートの土地・建物を調査

アパート経営の第一歩は、土地・建物の調査から始まります。どの場所にアパートを建てるのか、アパートはどんな建物にするのかをリサーチして決定します。お手持ちの土地があるなら、その場所に適したアパートの形態を決める必要があります。

ここで知っておきたいのが「アパートとマンションの違い」です。この2種類の賃貸用集合住宅はどのような違いがあるのでしょうか？

アパートとマンションの違いは？

賃貸住宅のうち集合住宅の物件には、さまざまな呼び名があります。よく耳にするのが「アパート」や「マンション」ですが、「コーポ」や「ハイツ」という名称も使われます。

集合住宅の呼び名には明確な規定はなく、不動産業者が独自に判断して使われるのが一般的です。最も多く使われる名称「アパート」と「マンション」の違いは以下のとおりです。

• アパートとは
  アパートの呼び名は、木造または軽量鉄骨造で準耐火構造の建築物などに用いられます。この構造上から高層住宅は少なく、2階建てでエレベーター無しの建物が多いのが特徴です。賃料はマンションより低く設定されます。
• マンションとは
  鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造で耐火構造の建築物をマンションと呼びます。構造上から高層住宅も多く見られ、エレベーターや管理人が付いている建物が多いという特徴があります。 賃料はアパートよりも高いのが一般的です。
  なお、「コーポ」や「ハイツ」は建物の構造とは関係がなく、物件の名称として使われるものです。
  ただ、沖縄の場合、賃貸物件のものは一般的に「アパート」と呼ばれ、分譲マンションを「マンション」と言うケースがほとんどです。

アパートの収益シミュレーション

アパート経営を始める際に重要になるのが「収益シミュレーション」です。収益シミュレーションとは、不動産投資を行なう場合、どの程度の利益が得られるかを模擬的に計算してみることをいいます。

シミュレーションの要素となるのは「物件の価格（土地・建物の価格）」「購入諸経費」「物件の稼働率」「運営にかかる諸経費」「資金」などで、アパートからの年間収益を模擬的に計算し予想します。

仮に物件価格が3000万円、稼働率100％、年間賃料600万円（5万円×10室）、諸経費60万円、自己資金2000万円（借入金1300万円）として計算してみましょう。

すると、この例では年間収入600万円、年間手取り486万円、表面利回り20.0％、実質利回り14.7％、自己資金利回り24.3％という結果になります。

このように収益シミュレーションをすることにより、アパートの物件から得られる年間収益を簡単に割出し予想することができるのです。

アパート経営にはメリットもデメリットもあります。経営を始める前にはしっかりした収益シミュレーションを行ない、デメリット対策を実施していれば大きなメリットを得られる可能性が開けています。土地活用や所得税対策、相続税対策にもアパート経営は適しています。ぜひ、みなさまもアパート経営のノウハウを学び、収益を獲得できる不動産投資にチャレンジしてみてください。

 

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